购买私企店面房永久使用权合同是否有效？

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购买私企店面房永久使用权合同是否有效？ 2007-5-22 11:42:00

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　你签订合同购买一家私人股份制单位的店面房的永久使用权，如果合同条款不违法，并且是出让使用权人（该私人股份制单位）的真实意思表示，则合同有效。该企业破产、转让股份，不影响你合同的效力。因为，房屋使用权，实际上是房屋承租权，你购买房屋使用权的合同，实际上是房屋长期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”而破产清算、转让股份等行为，都属于房屋所有权变动行为。承受该房屋所有权的人（单位）无权解除你的使用权合同。
　　但是，在签订合同、支付价款之前，你必须注意并处理好以下几个问题：
　　①你必须清楚，房屋使用权（租用权）不存在“永久”。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”所以，你的使用权至多是二十年。当然，合同法还规定，租赁期满，你可以续签合同；所有权人未提出异议，你可以继续租用，但租赁合同为不定期，所有权人随时可以要求解除合同。但这都与你现在购买使用权支付的价款无关。你须另议另付租金。而且，没有保障。
　　②由于产权人为私人股份制单位，因此，出让该房屋使用权的合同，不仅要有该单位盖章，还要有每位股东签字，缺一不可。这既涉及到出让所有权人的主体资格（即是否有权出让），又涉及到签订该合同是否是其真实意思表示。
　　③你还要注意，该合同是否涉及第三人。比如，该房屋是否设定抵押，该房屋所占用的土地是否到期或者是否不足二十年，等等。因为第三人主张权利，你的使用权有可能受到影响。虽然真受影响你可以索要剩余年限的使用费（租金），但你使用该房屋的目的无法实现，而且，还要陷入索债麻烦中。
　　为了避免过高风险，建议你在处理好上述问题后，于签订合同后，支付价款前，将合同到公证机构予以公证。而且，该完税应当完税。这些费用，是你的义务，同时也对你的使用权增加了保障。
　　以上供参考。

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